(untitled) (Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, 2008)
La escasez de los recursos necesarios para sobrevivir impone su uso eficiente. La propiedad exclusiva y libremente transferible es el mejor modo de conservarlos y de usarlos eficientemente. Pero la propiedad no es posible sin el Estado, el cual surge por razones de economías de escala en los necesarios servicios de protección que la propiedad requiere. Cuanto más eficiente y eficazmente desempeñe el Estado esta función, en mayor medida se extenderá el sistema de derechos de propiedad, por lo que se conservará y usarán eficientemente más bienes y por mayor número de personas. Para cumplir su función, la propiedad no sólo ha de conferir derechos exclusivos sino que, además, debe poder ser transferida con facilidad y seguridad, pues de lo contrario el mercado no podrá cumplir su misión, esto es, reasignar constantemente los recursos hacia sus usos más eficientes. Por ello el Estado debe organizar un sistema de transferencia fácil y seguro de titularidades. Y no es fácil. Por un lado, la explotación de bienes mediante derechos reales posibilita un uso más productivo y, por tanto, más especializado de los mismos, pero, por otro, dificulta la organización de un sistema de transferencia fácil y seguro. El Derecho de la seguridad del tráfico soluciona este dilema y, en el ámbito inmobiliario, el Registro de la Propiedad es el instrumento a través del cual se vertebra. En este Registro, la inscripción es un título-valor, es decir, es el título del derecho inter tertios, y encierra, en sí misma, toda la información necesaria para adquirir un derecho, tal y como es deseado sin que la adquisición pueda frustrarse por circunstancias que son desconocidas al adquirente. Que la inscripción sea el título inter tertios significa que el Estado compromete el uso de su fuerza coactiva contra quien perturbe el ejercicio del derecho por parte del titular según la inscripción. Ello requiere que, antes de sancionar un derecho con la inscripción, se siga un procedimiento, en el que se tutelen todos los intereses en juego, dado los efectos externos de la inscripción y la naturaleza del derecho de propiedad, entre otras razones, lo que exige la independencia del Registro como garantía de su neutralidad. Por ello, el Registro ha de estar integrado en el Estado y no puede formar parte del mercado. No obstante algunos operadores económicos han pretendido apropiarse de las funciones registrales. El artículo explica por qué ello no es aceptable, cuáles serían las consecuencias -una regresión de gran magnitud-, las razones de estos intentos, y el contexto en el que se producen, del cual forma parte el desconocimiento, hasta muy recientemente, en el ámbito de la teoría económica, del papel fundamental de las instituciones en general y de algunas de ellas en particular, cual es el caso del Registro de la Propiedad.