(untitled) (Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, 2007)
El intercambio posibilita la especialización y ésta el crecimiento y el bienestar. Pero intercambiar es costoso. Las razones: la desconfianza generada por el desconocimiento junto con la mutua convicción de que la otra parte ajustará su conducta a los dictados del autointerés y, por tanto, ocultará información relevante cuando los beneficios esperados de esa conducta sean superiores a los de cualquier otra alternativa. Las asimetrías informativas presentes en el mercado son, pues, la principal dificultad para coordinar los intereses de las partes y, por tanto, para contratar. Pues bien, el objetivo de este trabajo consiste en poner de manifiesto que dos instituciones fundamentales de una economía de mercado, cuales son, por un lado, los títulos-valores cualificados y muy especialmente la letra de cambio y, por otro, el Registro de la Propiedad, singularmente en su estadio más desarrollado de Registro de derechos o de tráfico, son tecnologías institucionales generadas por la humanidad dirigidas a evitar tales asimetrías. Para conseguirlo se basan en principios y se valen de técnicas similares. Ponen a disposición de la parte peor informada -usualmente el adquirente- la información jurídicamente relevante para contratar e impiden a la parte mejor informada -usualmente la transmitente- la utilización en su propio beneficio de la asimetría informativa residual, creando de este modo lo que denominamos una situación de simetría informativa funcional, porque neutraliza los efectos de las asimetrías informativas residuales. Consiguen este efecto mediante la técnica de la incorporación del derecho al documento -a la que denominamos cambiaria, en el caso de la letra, y registral o intabulación, en el caso de la inscripción-, a cuyo través letra de cambio e inscripción adquieren propiedades normativas muy similares. En este sentido puede afirmarse que la presunción de existencia y pertenencia del derecho inscrito en la forma determinada por el asiento respectivo, fundamento de la legitimación reconocida al titular registral para disponer (art. 38 LH) y del efecto fe pública (art. 34 LH), propio de los registros de tráfico, guardan una semejanza esencial con el principio de literalidad cambiario y con la protección que nuestro sistema dispensa al endosatario. En ambos casos deben haber mediado actos de tráfico y haberse establecido, a su través, relaciones inter tertios, único ámbito en el que operan tanto las relaciones cambiarias como las registrales. En este ámbito, la incorporación determina la abstracción de los derechos incorporados respecto a las relaciones jurídicas subyacentes de las que derivan. Pero mientras en el ámbito cambiario la incorporación requiere un acuerdo contractual entre acreedor y deudor, en el ámbito registral es un derecho del adquirente que requiere superar un procedimiento. La razón: la distinta naturaleza de los derechos: de crédito, en el caso cambiario; de propiedad, en el caso registral. Estos últimos reflejan un consenso social acerca de cómo los bienes y sus flujos de renta pueden adquirirse, utilizarse y poseerse y, en ese juego, las reglas deben respetarse exquisitamente, so pena de que el consenso básico se rompa. Además, para ser tales derechos de propiedad, se requiere que se puedan imponer a terceros y el principio de relatividad contractual lo impide, pues mediante el contrato el adquirente únicamente se subroga en los derechos del transmitente y con exclusiva eficacia inter partes. La prueba del dominio se convertiría así en una probatio diabolica; la única alternativa disponible, en el ámbito del Derecho común, sería la adquisición por usucapión reconocida en una sentencia firme, lo que es incompatible con las exigencias del mercado: ello hace preciso buscar otras soluciones que faciliten el tráfico. El Registro es la institución que, en nombre de todos, reconoce al adquirente como dueño, lo inmuniza frente a posibles excepciones personales derivadas de contratos anteriores e, incluso, frente a quien se postule como verus dominus. Puede afirmarse así que, en nuestro sistema, la inscripción tiene una eficacia inmunizadora y funcionalmente constitutiva. Por ello, mientras el adquirente no consigue inscribir el derecho adquirido, no es reconocido por el mercado como auténtico dueño. Esta es la razón por la cual, en relación al mercado, la inscripción es el título. Los principios en los que se inspiran forman parte del conjunto que conforma el Derecho de la seguridad del tráfico -cuyos orígenes en Europa Occidental podemos encontrar, al menos, en la denominada Lex Mercatoria o Merchant Law- el cual permite un nivel más elevado y complejo de cooperación -y, por tanto de especialización- que el Derecho común -Derecho de la seguridad jurídica- al que viene a sustituir y el cual responde a un estadio de cooperación más rudimentario. En este paradigma, frente a lo que se ha venido afirmando, ganan todos, no solamente unos a costa de otros. No salen ganando adquirentes y acreedores frente a propietarios; antes al contrario, adquirentes y acreedores ganan porque en el nuevo paradigma el propietario ve robustecida su posición y tanto más cuanto más intensamente actúen los principios del Derecho de la seguridad del tráfico. Se trata de dos elegantes y sofisticadas soluciones institucionales, basadas en la misma técnica, para resolver el mismo problema en dos ámbitos diferentes: el de la circulación de los derechos de crédito y su conversión en activos en el caso de los títulos cambiarios; el de la movilización de los derechos de propiedad sobre inmuebles como medio para convertirlos en activos económicos en el caso del Registro de la Propiedad.