(untitled) (Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, 2007)
Los registros desempeñan funciones esenciales en una economía de mercado. El recurso a la ingeniería inversa nos permite conocer esas funciones. Permiten la conversión de los inmuebles en activos económicos y facilitan la contratación, pues al disminuir las asimetrías informativas, permiten que las partes puedan superar las principales dificultades para el intercambio -falta de comunicación y desconfianza- y coordinar mejor sus intereses comunes. Pero no todos los sistemas registrales son igualmente eficientes y eficaces en la consecución de estos objetivos. Los registros de derechos son claramente superiores a los registros de documentos. El efecto fe pública, característico de los primeros, equivale al principio de literalidad de los títulos valores perfectos o de fe pública y permite considerar la inscripción un título-valor que facilita la circulación de la propiedad y su aptitud como garantía crediticia. Desde la perspectiva del mercado, la inscripción no es así un mecanismo de publicación, sino de creación del derecho, independizando -abstrayendo- al mismo de las vicisitudes que puedan afectar al negocio causal, salvada la buena fe del tercero. Es preciso, para ello, que el sistema judicial otorgue un alto valor probatorio a los pronunciamientos registrales, lo que, en última instancia, depende de su fiabilidad y ésta de las garantías que ofrezca el procedimiento registral, lo que determina, en gran medida, la estructura de la organización encargada del mismo. El análisis de las evidencias empíricas sobre la relación entre los sistemas registrales de diferentes países y sus mercados hipotecarios así lo confirma. En esta misma línea se hace un análisis crítico de las políticas de formalización seguidas en algunos países de América Latina.