(untitled) (Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, 2014)
Antiguas y recientes Resoluciones de la DGRN se han pronunciado contra la inscripción del contrato del representante sin poder por estimar que en él concurre un defecto insubsanable basándose, sustancialmente, en la regla jurisprudencial del no perjuicio de tercero por la retroactividad de la ratificación posible. En este trabajo se sostiene que la falta de legitimación del falsus procurator puede (y debe) ser calificada como defecto subsanable, dando lugar a la suspensión de la inscripción porque, amén de otras razones (protección que merece ex art. 1259 del CC, analogía con el contrato anulable y el sometido a condición suspensiva), esa posición y calificación apriorista va a cerrar, con carácter general, el acceso al Registro de contratos falso-representativos en que no haya perjuicio de terceros, y porque este eventual perjuicio, que haría ineficaz frente a ellos la retroactividad de la ratificación, puede ser tomado en consideración si y cuando el mismo se produzca, con ocasión de la inscripción de la ratificación. No obsta a ello el juego funcional y eficacia de la anotación preventiva de suspensión y prioridad que concede, porque unas veces no habrá lugar a ella (es solo a petición de parte); otras, aun practicada y sin derechos adquiridos de tercero, tendrá la ventaja de poder ampliarse el plazo para el acceso al Registro de la ratificación (por su posibilidad de prórroga); y si hay esos derechos adquiridos medio tempore, serán determinantes para calificar negativamente la ratificación por mor del no perjuicio del tercero.