(untitled) (Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, 2012)
Durante la década de los años 90 y la mitad de la siguiente, España se ha beneficiado de una época de bonanza y crecimiento económicos de alcance mundial que, en su caso, se ha traducido principalmente en un fuerte desarrollo del mercado inmobiliario, lo que ha propiciado, a su vez en pura lógica, un gran incremento en las ventas de vivienda. Los contratos y escritos que documentan estas ventas normalmente incluyen cláusulas de arras que poseen una finalidad de confirmación, de facultad de desistimiento reconocida a cada parte o de pena por su incumplimiento, en su caso. Sin embargo, los pretendidos objetivos de las arras producen consecuencias de signo diverso a los deseados en épocas de crisis, en las que los compradores encuentran grandes dificultades para poder concluir con éxito las ventas proyectadas —principalmente, por estrangulamiento de la actividad crediticia y la consiguiente falta de financiación—, el juego y significado de las arras pueden sufrir alteraciones. En efecto, la imposibilidad de comprar la vivienda por causas ajenas a la voluntad del comprador puede ocasionar la pérdida de la cantidad entregada como arras. Por esta razón, se han articulado en la práctica cláusulas que persiguen fines similares a los que proporciona el pacto arral, a la vez que evitan la pérdida de las arras ocasionada por la no conclusión de la compraventa. Por todo lo anterior, vamos a analizar en este trabajo una cláusula que proporciona una facultad de desistir y, por ello, presenta cierta cercanía con las arras penitenciales, con el fin de desentrañar su naturaleza y, por ende, su calificación. A su vez, se estudian diferentes cuestiones relacionadas con las características y el ejercicio de la facultad que incluyen las arras penitenciales, para determinar las posibilidades que su inclusión en un contrato otorgan al comprador en un contexto de crisis como el que vivimos en la actualidad.