(untitled) (Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, 2011)
La finalidad de este trabajo es profundizar en el estudio del derecho de reversión expropiatoria, que el autor reivindica como una figura vinculada al Derecho civil e hipotecario, y no sólo al Derecho administrativo, en tanto que derecho subjetivo de carácter patrimonial susceptible de tráfico jurídico y de inscripción registral. Para ello, partiendo de la idea de que la reversión constituye una garantía del derecho de propiedad, al limitar su expropiación en la medida en que esta sólo mantendrá su legitimidad y razón de ser en tanto se mantenga la causa que le dio origen, se analizan los distintos supuestos en que procede la reversión y sus excepciones, así como la justificación y el origen normativo de unos y otras, con especial referencia a los casos de las expropiaciones urbanísticas. Particular atención se dedica a las distintas teorías que se han formulado sobre su naturaleza jurídica, abogando por considerar asimilable el derecho de reversión a un derecho real de adquisición preferente aunque con un régimen sui generis. A partir de este análisis se entra en la segunda parte del trabajo a revisar las relaciones entre el derecho de reversión y el Registro de la Propiedad, tomando como referencia la importante reforma que la Ley de Ordenación de la Edificación de 1999 operó en esta materia al modificar la redacción del artículo 54 de la Ley de Expropiación Forzosa, y en particular distinguiendo como objeto de inscripción diferenciados entre el derecho de reversión en estado latente que resulta de la mera cualidad de expropiado, el derecho de reversión ya nacido por concurrir uno de los supuestos habilitantes y declarado administrativa o judicialmente y, finalmente, el derecho de reversión consumado por medio de la retransmisión de la finca expropiada a su antiguo propietario o a sus causahabientes. Se analizan detenidamente las consecuencias que la reforma de 1999 supuso en cuanto a la eficacia de la constancia del derecho de reversión, o la falta de la misma, en las relaciones con los terceros adquirentes de derechos sobre la finca, mediante la aplicación en este ámbito del principio de oponibilidad, superando el planteamiento legal anterior basado en la prevalencia del derecho reversional al margen de su publicidad registral, que algunos autores habían justificado como una manifestación del artículo 37 de la Ley Hipotecaria al considerar publicada implícitamente su existencia en la inscripción del propio título expropiatorio. Igualmente se estudian todos los aspectos relativos al desenvolvimiento registral de la reversión: desde la aplicación del principio de rogación, al del tracto sucesivo (dado el carácter transmisible del derecho de reversión), pasando por su cancelación formal. Todos estos aspectos han generado numerosas dudas doctrinales y prácticas por la parquedad de la normativa existente, que en parte ha sido paliada por el cuerpo de doctrina que ha ido construyendo la Dirección General de los Registros y del Notariado en la materia, a la que se dedica una atención preferente.