(untitled) (Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, 2010)
La simulación de donaciones encubiertas es un supuesto de hecho al que se enfrentan nuestros tribunales con bastante frecuencia. Sin embargo, no hay una regulación específica sobre la misma. La doctrina y jurisprudencia mayoritarias consideran la simulación como un vicio de la causa, y en concreto, como casos de causa falsa (simulación relativa) o de causa inexistente (simulación absoluta). Un análisis detenido de los elementos de la simulación sugiere que en este fenómeno hay un único contrato compuesto por dos declaraciones que manifiestan una única voluntad. La consecuencia de ello es que la simulación no se trata de un vicio en la causa ni en la voluntad, como parte de la doctrina sostuvo. La simulación no supone un vicio en los elementos del contrato, si no simplemente la coexistencia de dos declaraciones contractuales voluntarias: una inter partes y otra frente a terceros. La eficacia de la simulación pasa entonces por discernir cuál de dichas declaraciones debe prevalecer en el caso de que no puedan coexistir. Conforme apunta parte de la doctrina, podría distinguirse dos ámbitos de eficacia: uno inter partes y otro frente a terceros. En el caso de simulación relativa, el contrato simulado debería ser eficaz frente a terceros, entre otras razones, por la protección de los terceros de buena y la teoría de los actos propios. El acuerdo simulatorio solo tendría efectos inter partes. En los casos de simulación absoluta, debido a que el acuerdo simulatorio niega la eficacia del contrato simulado, la solución habitual será dar eficacia al contrato simulado erga omnes, puesto que ambas declaraciones contractuales son incompatibles. Y es que en los supuestos que eso suceda, parece que hay dar preferencia a las legítimas expectativas de terceros de buena sobre los intereses espurios de las partes. Evidentemente, en los supuestos en los que la causa sea ilícita, como en los casos de fraude de acreedores o de derechos hereditarios, el contrato no tendría efectos en virtud del art. 1.275 del CC. A su vez, no conviene olvidar que muchos supuestos constituirán un fraude de ley, y que por ello habrá que aplicar la norma cuya aplicación se pretende evitar al amparo del art. 6.4 del CC. Los casos concretos de donaciones encubiertas bajo la forma de compraventas se pueden identificar siguiendo unos criterios propuestos por la jurisprudencia y la doctrina, además de las pautas de interpretación de los contratos que ofrece el CC. Dichos criterios principalmente son: la transmisión efectiva del bien inmueble, un precio inferior al de mercado, la relación personal entre las partes, la ausencia del pago del precio y los actos de las partes anteriores y posteriores a la celebración del contrato.