LA INDEPENDENCIA DEL REGULADOR HIPOTECARIO. (Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, 2008)
El trabajo sobre la independencia del regulador hipotecario comienza con una introducción en la que se analizan las dos grandes amenazas que todos los reguladores sufren: la que proviene de la Administración y la que tiene su origen en los operadores que intervienen en el mercado.Ambos sujetos pretenden intervenir y controlar el mercado para utilizarlo en su propio beneficio: el uno en busca principalmente de un aumento de su poder que acreciente su control sobre la sociedad, y el otro, persiguiendo su beneficio material. Ahora bien, mientras que, para conseguir su fin, el primero suele recurrir al establecimiento de un régimen de dependencia de los reguladores respecto de ella (de la Administración), el segundo pugna porque el control sea suprimido o, caso de existir, sea ejercido por profesionales que ejerzan su labor en régimen de libre competencia, pues sabe que, en este supuesto, no le resultará difícil modular ese control.En los últimos años, en España, la Administración ha parecido seguir la primera vía e insistido en una pretendida relación de subordinación o dependencia de los Registradores respecto de la DGRN; sin embargo, el propósito de esta reforma ha consistido en impedirle calificar la legalidad de ciertos aspectos de los negocios jurídicos y transferir esa competencia a favor de otros agentes que actúan en régimen de libre competencia y que, por esta causa, son susceptibles de ser fácilmente capturados por los operadores que intervienen en el mercado inmobiliario, hipotecario y mercantil.El trabajo analiza seguidamente las causas que convierten esa captura en ineludible.A tal efecto, estudia el mercado hipotecario a la luz de las enseñanzas que la teoría de los juegos ha desvelado, con especial incidencia en la naturaleza del riesgo y de los beneficios que caracterizan la actuación de esos agentes a los que se quiere atribuir una función propia de los reguladores. Para corroborar los perniciosos efectos que se producirían en el caso de que esta hipótesis se consumara, se analizan ciertas crisis (el estallido de la llamada burbuja informática o el actual deterioro de los mercados hipotecarios) cuyo origen se encuentra en la atribución a agentes sujetos a un régimen de libre competencia (principalmente: auditoras, tasadoras o agencias de ráting) de unas competencias propias de los reguladores, en tanto que producen efectos externos, o sea, que sus decisiones no sólo afectan a las partes que intervienen en el negocio sino que también lo hacen a terceras personas y a la propia comunidad.