SOBRE LA CESIÓN DE LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS. (Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, 2006)
La cesión de los créditos hipotecarios responde en lo principal al esquema general de la cesión de créditos, si bien la garantía hipotecaria, aun siendo accesoria, incide de modo destacado sobre la misma: se siguen las reglas de los artículos 1.526 y siguientes del Código Civil, pero toda la teoría general de la cesión del crédito hipotecario está mediatizada por ese principio de accesoriedad de la hipoteca. Por otra parte, la cesión debe distinguirse de otras instituciones próximas en las que hay también una transmisión del crédito, ya sea en virtud de la ley o por adjudicación judicial.Además, y pese a la regla general de cesibilidad de los créditos hipotecarios, existen algunas excepciones en que no cabe tal cesión, derivadas de la existencia de una prohibición legal, de exclusión convencional o de la específica naturaleza del crédito; en particular, se ha planteado la admisibilidad del pactum de non cedendo y su constancia registral, a la vista de los artículos 26 y 27 de la Ley Hipotecaria.Para la cesión del crédito hipotecario, es precisa la concurrencia de una serie de requisitos personales y formales, cuyo alcance es objeto de estudio en este trabajo: el consentimiento de cedente y cesionario, la constancia de la cesión en escritura pública, la notificación al deudor y la inscripción registral. Asimismo son objeto de análisis la cesión parcial del crédito hipotecario, y en especial la de sus intereses, y los efectos de la cesión del crédito hipotecario frente a los sujetos intervinientes directamente en la cesión (cedente y cesionario), frente al deudor cedido y frente a terceros, especialmente en el caso de que el crédito cedido ya esté extinguido.Finalmente, fuera de los créditos hipotecarios corrientes o nominativos, existen ciertas especialidades cuando el crédito hipotecario cedido está incorporado a documento transmisible por endoso o a título al portador, así como respecto a la cesión de créditos asegurados con hipoteca legal. En la cesión de los créditos garantizados con hipotecas de seguridad y específicamente de máximo no existe propiamente una especialidad, pero los mismos sí presentan ciertas particularidades por su naturaleza.