Ejecución hipotecaria y arrendamiento de vivienda tras los Reales Decretos Leyes 21/2018 y 7/2019 (Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, 2020)
Existen en la actualidad seis regímenes jurídicos especiales distintos en materia de arrendamientos urbanos, aparte del régimen supletorio del Código civil. Si bien tanto la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 como la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 estatuían una excepción a la fe pública registral en beneficio del arrendamiento de vivienda no inscrito y la subsistencia del mismo, incluso producida la resolución del derecho del arrendador como consecuencia de una ejecución hipotecaria (al menos durante un periodo de vigencia mínima legal), la Ley 4/2013, que reformó la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, sujetó los arrendamientos de vivienda al régimen general de publicidad registral, de manera que en caso de enajenación voluntaria de la vivienda arrendada (art. 14 LAU), el arrendamiento inscrito con anterioridad a la transmisión de la finca era oponible a todo tercero (incluso el tercero hipotecario del artículo 34 de la Ley Hipotecaria) y el arrendamiento no inscrito no perjudicaba a este último. Si bien si el comprador no era tercero hipotecario de los artículos 32 y 34 Ley Hipotecaria debía subrogarse en el arrendamiento no inscrito por el periodo de prórroga legal obligatoria. En cuanto a la resolución del derecho del arrendador consecuencia de una ejecución hipotecaria (art. 13 LAU), determinaba la extinción del arriendo salvo que este constase inscrito antes que la hipoteca. En cuanto al arrendamiento anterior a la hipoteca y no inscrito, la subsistencia o no del mismo dependía de la matización del principio meramente formal de prioridad registral (art. 13 LAU y 17 LH) con el principio material de fe pública registral (arts. 32 y 34 LH). El Real Decreto Ley 21/2018, no convalidado por el Congreso de los Diputados y vigente desde el 19 de diciembre de 2018 hasta el 23 de enero de 2019, no modificó los artículos 13 y 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, aunque sí amplió el período de prórroga legal obligatoria (cinco años, o siete años si el arrendador era persona jurídica) y de prórroga tácita (tres años). El arrendamiento, por lo tanto, continuó sujeto al régimen de publicidad registral general. El Real Decreto Ley 7/2019, que sí fue convalidado por la Diputación Permanente recuperó la excepción a la fe pública registral en los artículos 13 y 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, de modo que el comprador o el rematante en una ejecución hipotecaria soporta el arrendamiento por el periodo de prórroga legal obligatoria (cinco años, o siete años si el arrendador es persona jurídica), dotándose así de mayor estabilidad al arrendatario de vivienda no suntuaria.