ASPECTOS SOCIOLÓGICOS, JURÍDICOS Y REGISTRALES DEL REAL DECRETO-LEY 6/2012, DE MEDIDAS URGENTES DE PROTECCIÓN DE DEUDORES HIPOTECARIOS SIN RECURSOS. (Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, 2013)
El sistema establecido por el Real Decreto-ley 6/2012, armoniza razonablemente bien todos los intereses en juego y sus requisitos relativos a la inexistencia de patrimonio del deudor y de referencia a préstamos para la adquisición de la vivienda habitual que sea la única de aquel son adecuados, pero su carácter excesivamente restrictivo en cuanto a la inexistencia por parte de los parientes que forman la unidad familiar de rentas del trabajo o de actividades económicas o respecto a los valores máximos de las viviendas gravadas, les priva en gran medida de eficacia, por lo que deben eliminarse. También sería conveniente, en cuanto al arrendamiento en caso de dación en pago, aumentar el plazo del alquiler obligatorio y establecer unos derechos paralelos de opción de compra y retracto; y respecto del valor de adjudicación al acreedor, el articular la adjudicación por el valor de una nueva tasación de la finca que el deudor podría solicitar en caso de falta de remate. Por lo demás, la significación jurídica que debe darse a la adhesión voluntaria de las entidades de crédito al CBP en la normativa vigente es el de oferta de modificación de contrato en los términos lega les, que se perfecciona por la solicitud de deudor, el cual podrá solicitar al oferente la elevación a escritura pública de la novación del préstamo como un acto debido, cuyo incumplimiento otorga la correspondiente acción judicial. El control registral sobre estas novaciones hipotecarias, dada la posibilidad de los acreedores de conceder sus condiciones a deudores que no cumplan sus requisitos y el amplio juego de la autonomía en bastantes aspectos, es escaso salvo los supuestos de reunificación de las deudas preexistentes y de dación en pago existiendo cargas posteriores de la finca gravada. Como otras alternativas de protección del deudor, debe rechazarse la dación en pago directa obligatoria, admitiéndose solo su posibilidad convencional y sí podría admitirse la regulación del denominado «sobreendeudamiento o insolvencia de las personas físicas».