INVESTIGACIÓN ACERCA DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL Y SU ESTRUCTURA JURÍDICA. (Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, 2012)
Desde los tiempos de Teofrasto (siglo IV a.C.) y desde el Egipto ptolomeico (hacia el 3000 a.C.) se ha separado la creación del derecho (por vía privada, notarial, judicial o administrativa) y su publicidad jurídica, pues -decía el filosofo- «donde está establecida la inscripción de las propiedades y de los contratos, es fácil saber por ella si los bienes son libres y sin cargas, y si el vendedor es realmente propietario, porque el Magistrado inscribe inmediatamente al comprador en lugar del vendedor». La publicidad supone difusión y conocimiento (Pugliatti), pero este concepto meramente publicitario es de escasa relevancia para nuestra investigación que centramos en los aspectos jurídicos de la publicidad: exteriorización o divulgación de una situación jurídica para producir cognoscibilidad general o posibilidad de conocer; o declaración de voluntad dirigida a que un determinado acto se exteriorice a través de un órgano público (Corrado). Históricamente deben distinguirse publicidad y técnicas de publicidad: difusión, información, comunicación. La publicidad jurídica debe conectarse con la seguridad y esta reclama órganos sociales o funcionarios o instrumentos que cuidan de ella; instituciones jurídicas constituidas por determinadas figuras reguladas por el derecho; e instrumentos jurídicos como los documentos públicos o privados o los registros públicos. Por otra parte, hay un conjunto de figuras afines que no deben confundirse con la publicidad jurídica: publicación, notificación y forma. Es un hecho histórico la permanente expansión de la publicidad como instrumento de seguridad mediante ese instrumento jurídico que son los registros públicos y de la ciencia del Derecho que los justifica y regula, cual es el Derecho Registral que, tratándose de la publicidad de los derechos sobre bienes inmuebles, es de ancestrales orígenes históricos, y que se encauza actualmente en todo el mundo, a través de un órgano especializado que es el Registro de derechos inmobiliarios o Registro de la Propiedad. La influencia de la idea registral, como instrumento de publicidad y seguridad jurídica, ha sido tan importante que, se han desarrollado otras instituciones registrales para la protección jurídica de distintos bienes y derechos: Registro de la Propiedad Intelectual, Registro Mercantil, Registro de la Propiedad Industrial, Registro de Bienes Muebles, de Venta a Plazos de Bienes Muebles, de Buques y de Aeronaves; y el más moderno Registro de Condiciones Generales de la Contratación, etc. La publicidad registral, para obtener su objetivo de seguridad jurídica, reclama dos presupuestos esenciales: la autenticidad del negocio que se publica y la calificación registral o control de legalidad a través del riguroso y tasado procedimiento registral. Con ello se obtiene la plena protección de los derechos reales que se inscriben, su eficacia erga omnes, salvándolos de la clandestinidad, creando una situación jurídica de titularidad en la que el titular civil del derecho es el titular registral ante la que ceden otros medios de publicidad y, a veces, determinando la existencia jurídica misma del derecho real (inscripción constitutiva). El estudio elabora seguidamente las bases de una tesis sobre la estructura jurídica de la publicidad registral, proponiendo sus principios generales: 1. Principio de consentimiento. La publicidad jurídica registral no es un requisito más en el proceso creador de los derechos, sino la elevación del derecho, ya creado y perfecto, a un plano superior de legitimación, de garantía y de eficacia. Esa nueva situación ha de ser querida por los interesados: la publicidad implica una declaración de voluntad privada (Corrado), que se exterioriza a través de órganos públicos y está dirigida expresamente a su exteriorización o divulgación (Pugliatti). 2. Principio de cognoscibilidad legal. La cognoscibilidad legal implica no solo la posibilidad de conocer, sino también la presunción de conocimiento por todos del contenido registral; la cognoscibilidad legal sustituye al conocimiento efectivo y las consecuencias jurídicas se producen independientemente de que se dé o no ese conocimiento. 3. Principio de derecho al conocimiento efectivo. La cognoscibilidad como cualidad esencial de la publicidad registral, no es solamente una presunción de conocimiento integral del pronunciamiento registral, de modo que no puede alegarse ignorancia; incluye, además, la posibilidad de lograr el efectivo conocimiento del contenido registral; sería sencillamente antijurídico imponer un contenido registral y, al mismo tiempo, vedar su conocimiento. 4. Principio de producción de efectos jurídicos sustantivos. La publicidad, por sí misma, produce efectos jurídicos, que derivan directamente del hecho publicitario y no del negocio o derecho publicado: si no tiene acceso a la vida registral, no se producen. Por último, se hace un apunte de lo que pudiera ser una ordenación científica de los instrumentos de la seguridad jurídica, distinguiendo la estructura documental de prueba del negocio (seguridad inter partes) y la estructura registral de publicidad (seguridad erga omnes).