LA CLÁUSULA REBUS SIC STANTIBUS EN LA CONTRATACIÓN INMOBILIARIA. SU POSIBLE APLICACIÓN A LOS SUPUESTOS DE COMPRAVENTA DE VIVIENDAS AFECTADAS POR LA CRISIS ECONÓMICA A PROPÓSITO DE LA SENTENCIA DEL TS DE 17 DE ENERO DE 2013.

Resumen

La cláusula rebus sic stantibus trata de solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de las circunstancias concurrentes en el momento de la celebración del contrato, siempre que la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o acabe frustrando el propio fin del contrato. Analizamos el criterio jurisprudencial existente en esta materia que siempre ha sido muy restrictivo en la aplicación de dicha cláusula y estudiamos la interesante sentencia del TS de 17 de enero de 2013, cuyo aspecto más novedoso radica en admitir su aplicación en determinados supuestos de imposibilidad de obtener financiación por parte de los compradores de inmuebles como consecuencia de la crisis económica y siempre que concurran determinadas circunstancias que den lugar a una alteración extraordinaria de las circunstancias determinante de una desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes. La sentencia deja claro, alejando así cualquier atisbo de inseguridad jurídica, que la posible aplicación de la cláusula a compraventas de viviendas afectadas por la crisis y las consiguientes dificultades de financiación, requerirá valorar un conjunto de factores, necesitados de prueba que enumera, si bien de forma no exhaustiva o tasada y que posibilitarían su aplicación en este contexto. El criterio restrictivo que ha seguido el TS en la aplicación de esta cláusula deja paso, a través de esta sentencia, así como la de 26 de abril de 2003, a un criterio más aperturista, teniendo en cuenta las circunstancias del caso concreto, que considero muy acertado.